Hofmann & Kollegen
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Informationsschreiben 05/08 für Ferienimmobilieneigentümer in den Niederlanden


  1. Schuldenfreie Immobilie kann bei einem Wert von 150.000 € Erbschaftssteuer von 17.587 € und bei einem Wert von 180.000 € Erbschaftssteuer in Höhe von 22.263 € auslösen.

  2. Deutsche Erbschaftsteuer auf die Ferienimmobilie nach der Erbschaftsteuerreform.

  3. Verlagerung von Einkünften aus Gewerbebetrieb oder selbständiger Tätigkeit in das Ferienhaus: 30.000 € Gewinn in den Niederlanden kosten dort nur 1.741 € Einkommensteuer.

  4. Anerkennung von Verlusten aus Vermietung von Niederlande-Immobilie bei der deutschen Einkommensteuer möglich. Neue Entscheidung des EUGH

  5. Verkauf von Immobilien

Sehr geehrte Damen und Herren,

zu den oben genannten Themen möchten wir Sie für bestehende Steuerfallen und Steuerersparnismöglichkeiten im Zusammenhang mit Ihrer Ferienimmobilie sensibilisieren.

1. Niederländische Erbschaftssteuerbelastung

Die niederländische Gesetze sehen die Erbschaftsbesteuerung des in den Niederlanden belegenen Immobilienbesitzes vor, auch wenn dessen Eigentümer Staatsangehöriger eines anderen Landes, also aus niederländischer Sicht Ausländer sind.

Dabei wird die Erbschaftssteuer nach einem progressiven Tarif ohne Freibeträge erhoben.
Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert. Davon können Schulden nur abgezogen werden, wenn sie durch eine Hypothek auf eine niederländische Immobilie gesichert sind.
Steuerschuldner ist der Erbe. Wer Erbe ist, richtet sich nach dem Familien- und Erbrecht des Landes, in dem der Erblasser seinen Wohnsitz hatte.

Wir haben Ihnen beispielhaft die erheblichen Erbschaftssteuerschulden genannt, die der Erbfall eines deutschen Eigentümers bei einem Haus mit durchschnittlichem Wert auslösen könnte.
Die gleichen Rechtsfolgen gelten im Übrigen, wenn das Haus unter Lebenden unentgeltlich übertragen wird. Wenn Sie diese Lebenssachverhalte nicht gestalten, wird möglicherweise der Erbe zur Begleichung der Erbschaftssteuer das Haus veräußern müssen.
Wir hatten in letzter Zeit in unserer Beratungspraxis mehrere derartige Fälle, an denen wir leider nach dem Tode des Eigentümers auch nichts mehr ändern konnten.

Demgemäß muss die Gestaltung noch zu Lebzeiten des Eigentümers beginnen.

Wie kann die Gestaltung aussehen?

Zunächst einmal ist daran zu denken, die Folgen des progressiven Tarifs zu nutzen und eine möglicherweise von der sonstigen Erbfolge abweichende erbrechtliche Regelung zu Papier zu bringen, nach deren Inhalt die zu übertragenden Anteile des Hauses möglichst klein gehalten werden.
Dies hat jedoch häufig eigentlich nicht erwünschte Miteigentümergemeinschaften zur Folge, die sich nur schwer verwalten lassen.

Ab einer gewissen Größenordnung ist es deswegen angeraten, für die Übertragung in die nächste Generation einen anderen Weg zu gehen. Es handelt sich hierbei um eine Kombination zwischen Kauf, Darlehen und einer die zivilrechtlichen Folgen dieser Gestaltung moderierende, ergänzende Vereinbarung.
Im Ergebnis wird hier weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer fällig, sondern lediglich einmal die Grunderwerbssteuer.
Wegen der Darlehenslösung kann indessen der Eigentümer die Einkommensteuer auf das Haus einsparen.
Über nähere Einzelheiten hierzu werden wir Sie auf Anfrage gerne beraten.

2. Deutsche Erbschaftssteuer

Das Bundeskabinett hat die Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsgesetzes beschlossen. Dies geschah nach einer Anhörung des Bundesländer. Es ist demgemäß davon auszugehen, dass die gefundenen Regeln ohne größere Abstriche letztlich auch Gesetz werden.

  1. Wesentliches Merkmal der Reform ist eine Erhöhung der Freibeträge bei Ehegatten auf 500.000 € und bei Kindern auf 400.000 €.

  2. Gleichzeitig wurde grundsätzlich beschlossen, die Immobilienwerte in D mit dem Marktpreis zu erfassen, wobei verschiedene Bewertungsverfahren je nach Art des Objektes zur Anwendung kommen. Neu eingeführt wurde das sogenannte Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, welches uns vor allem aus der ausländischen Immobilienbewertung bekannt ist.

  3. Ferner wurde die Besteuerung des Unternehmensüberganges neu geregelt. Betriebsvermögen soll in Zukunft nur noch mit 15 % der Versteuerung zugeführt werden, wenn das Unternehmen gemessen an der Lohnsumme zu 80 % für die Dauer von 15 Jahren fortgeführt wird.

  4. Diese Neuregelungen erfordern es, dass alle bisher errichteten Testamente und Erbverträge auf den Prüfstand gestellt werden. Unternehmensübergaben sollten möglichst erst nach Eintreten der Gesetzeskraft der beabsichtigten Regelungen erfolgen.

  5. Bezüglich der Ferienimmobilie im Ausland bleibt es bei der Bewertung mit dem Verkehrswert. Durch die Anhebung der inländischen Immobilienwerte wird jedoch die Gefahr der Besteuerung der Auslandsimmobilie in vielen Fälle erstmals realistisch werden. Hier sind deswegen neue Strategien gefragt. Mittelfristig besteht m.E. die Gefahr, dass der Gesetzgeber die Auslandsimmobilie aus der Freibetragsregelung herausnehmen könnte. Europarechtliche Hindernisse mögen dem zwar entgegenstehen, halten jedoch die erste Gier des Fiskus auf Steuereinnahmen häufig erst nach erfolgreichen Klageverfahren auf.

3. Einkünfteverlagerung

Das niederländische Einkommensteuerrecht sieht in der Box 1 einen günstigen Tarif vor, sofern durch entsprechende Gestaltung erreicht werden kann, von der niederländischen Sozialversicherung befreit zu bleiben.
Dies ist regelmäßig darstellbar.
Soweit es Ihnen gelingt, tatsächlich Einkünfte in Ihrer Ferienwohnung als feste Einrichtung im Sinne des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland/Niederlande zu erzielen, müssten Sie in den Niederlanden für 30.000 € zu versteuerndes Einkommen lediglich 1.741 € Einkommensteuer zahlen. Davon unberührt blieben wegen des Progressionsvorbehaltes stattfindende Anhebungen Ihres deutschen Einkommensteuersatzes, die indessen regelmäßig den erheblichen Steuervorteil des dargestellten Modells nicht wesentlich schmälern.
Das Modell eignet sich insbesondere für Freiberufler, die ihre Tätigkeit nicht zwingend am Leistungssubstrat in Deutschland erbringen müssen.
Auch die Erzielung gewerblicher Einkünfte kommt in Betracht. Hier ergibt sich sogar die Möglichkeit über die Konzipierung einer Kommanditgesellschaft mit Niederlassung in den Niederlanden den beschriebenen Effekt durch Zuweisung von Einkünften an Kommanditisten zu vervielfachen.

4. Negative Ferienhauseinkünfte verrechenbar

Der europäische Gerichtshof hat entschieden, dass negative Einkünfte aus niederländischen Ferienimmobilien zumindest dann bei der deutschen Einkommensteuer berücksichtigt werden müssen, wenn der Hauseigentümer auch Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit hat.
Bislang hat der deutsche Fiskus derartige negative Einkünfte unter Hinweis auf § 2 b Einkommensteuergesetz stets zur Anrechnung verweigert.

5. Verkauf von Immobilien

Häufig werden wir wegen logistischer Hilfe beim Verkauf von Immobilien angesprochen. Wir selbst, als Ihr Steuerberater und Rechtsanwalt, können insoweit nicht mitwirken.
Wir empfehlen jedoch für den möglichen Verkauf Ihrer Immobilie unseren Kooperationspartner MEH-Consult, der Ihnen Käufer über Internet auf dem deutschen und niederländischen Markt vermittelt.
MEH-Consult können Sie wie folgt erreichen:
Büro Holzappel: 06439-901 259.

Ferner empfehlen wir Ihnen die Homepage www.meh-ferienimmobilien-holland.de.
MEH schaltet uns im Falle eines Verkaufsauftrages regelmäßig wegen der rechtlichen und steuerlichen Betreuung des Verkaufes und dessen einwandfreier Abwicklung ein.
Damit wird gewährleistet, dass Sie selbst weder einen Kaufinteressenten suchen müssen, noch sonst irgendwelche Bürokratie bei der Abwicklung des Verkaufes zu bewältigen haben.

Zu allen angesprochenen Themen erteilen wir Ihnen gerne weitere Informationen oder beraten Sie in einem unserer deutschen oder niederländischen Büros.

Mit freundlichen Grüßen
gez. A. Hofmann
Steuerberater, Rechtsanwalt
u. Fachanwalt für Steuerrecht




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